在内地人赴港抢房前，香港人早就在反向抄底深圳写字楼。
深圳中原写字楼部在2023年的市场报告指出，香港客户数量在增加。深圳中原的成交数据显示，2023年，港人在深圳写字楼市场的成交宗数、成交金额同比增长94%、876%，甚至出现一笔金额逾2亿元的交易。
港人北上投资，直接催化剂是执行16年的“限外令”取消，港人在深购买商办物业再无限制。另一方面，经过三年的深度调整，深圳商办物业价格大幅回调，甲级写字楼价格重回10年前，租金回报率走高，也吸引了中长期投资客出手。
港人北上抄底深圳写字楼
答：总体毛利额占比中，kHz占比高，MHz整体毛利额占比相比2023年同期上涨，主要来自超高频频点产品以及小尺寸产品产量的增长、车规品的增长。
答：二、互动问
1、公司上半年各项费用增幅较大，净利润、现金流均大幅下滑，请问什么原因？公司发展战略和业务布局是否有大的变化？面对复杂的市场环境，公司在保持营收正增长的同时，毛利率稳中有升；净利润下滑主要系报告期内公司持续加大研发和销售活动投入，研发费用、销售费用上升等因素所致；经营活动产生的现金流量净额下滑主要系报告期内购买商品接受劳务支付的现金、支付的职工薪酬和付现费用的增加，以及收到的其他与经营活动有关的现金减少所致。公司的战略布局始终围绕以下两大方向(1)院内市场，将坚定不移推行“全院临床康复一体化解决方案”，在优势领域精耕细作，针对二、三级公立医院这一高占比的最优客群，转变传统营销思路，紧跟国家政策、敏锐发掘临床需求，通过产学研转化、临床转化、技术委托、并购投资等方式迅速实现产品转化，推动产品结构的不断优化、产品竞争力的不断提升，进而提升赢单率与经营业绩。(2)院外市场，加快布局出海、居家TOC、社区、电商、银发产业等板块，打造贯穿康复产业上、中、下游的“康养全生态产业链”，形成第二增长曲线。2、公司在脑机接口领域的规划和未来预期？有没有近阶段脑机相关产品拿证发布计划？公司在脑机接口领域布局较早，目前仍以非侵入式为主，已申报了众多专利，且已有专利获得授权，各项工作正在有序推进1、产品脑电采集装置、针对新生儿脑监测、大脑注意力问题、焦虑、抑郁及情绪控制等问题，形成脑功能诊疗一体的解决方案，产品已进入注册检测阶段，预计明年上半年开始陆续取证。2、自主技术及人才引入国内精神心理领域知名专家，吸纳掌握脑机接口技术的资深技术人员，加速公司多通道的脑电信息采集装置的取证速度及自研产品上市进程。3、请公司介绍一下出海业务的进展、出口产品的利润水平如何？公司出海业务仍聚焦一带一路沿线国家和地区，各项工作按计划顺利推进。截至目前，在欧盟CE认证方面，技术文档审评工作稳步推进，预计明年上半年首批4款产品能够取证；下一批次的产品正在准备技术文档；在多国注册方面，今年4月底已有9款产品获得乌兹别克斯坦注册证书，7月初新增1款产品获得印度尼西亚注册证书；另有多款产品正在注册中。因公司出海业务营收基数较低，今年上半年已翻倍增长，预期未来两三年会有不错的表现。4、看到公司半年报中提到了检验检测实验室，请公司领导解释一下其功能、定位和对公司业务发展起到的作用？公司的检验检测中心实验室系公司为保证产品取证及技术创新迭代的效率，并最大限度降低产品质量风险，加速产品上市进程而成立的，目前下设电气安全试验室、机械环境试验室、气候环境试验室、电磁兼容试验室等，可提供包括产品功能检测、性能检测、电气安全检测、电磁兼容检测、气候环境检测、机械环境检测及医用软件检测等700多项检测服务，目前该检测实验室正在申办CNS、CM认证，未来可以为康复行业内中小企业有偿提供全流程检验检测服务。5、请公司拆分一下院内和院外收入，及TOC端收入？1、院内市场依然是公司的基本盘，但院内客群结构今年发生了一定变化，二甲依然是主力客群，占院内市场超三成，民营医院及社区卫生服务中心占比有所提升。2、院外市场出海、TOC及军队训练伤三大板块均有较大幅度增长，TOC端正在加速推进，已储备数十款型号，将结合市场调研分析，适时推向市场。6、上半年有不少专利申报和研发立项，全年研发费用率预期以及新产品推出方面有哪些重要进展？为保持公司在康复行业中的技术领先地位，公司在总部、郑州、天津、南京、成都、深圳、上海、杭州、西安等地设立了研发中心，引进各地高端康复技术人才，报告期内均已陆续启用。上半年，除新增专利、注册证等成果外，公司陆续推出红外热辐射治疗仪、定向透药治疗仪、超声电导定向透药仪等全新产品和产品组合。目前在研项目涵盖了多个前沿领域，如畅销单品压电式冲击波的技术迭代项目、医疗信息化相关的失能老人云平台及县乡村一体化云平台项目、智能养老照护关键技术、上下肢康复机器人项目、脑机接口领域的脑电采集分析及设备驱动项目、适用于民用产康美容美体市场的低频产康产品以及针对军队训练伤、柔性牵引、康复工程、中医养生、居家、电商等方向的在研项目，均有实质性突破。公司将持续加大研发投入、高端人才引进，聚焦产品力提升，助力公司业绩稳中提升。7、近期市场需求有什么变化，设备以旧换新对咱们是否有一定帮助？设备更新是市场最为关注的政策之一，近期新疆、安徽等地陆续公布县域医共体设备以旧换新采购需求的征集公告。2016年-2018年是二级以上医院设立康复科、采购康复医疗器械规模较大的几年，此期间医疗机构采购的设备基本已达平均6-8年的使用寿命。公司作为专注且深耕大康复全赛道的企业，已推出“以旧换新”方案，还将继续深入研究国家政策，及时响应有关部门的号召，并积极把握该市场机遇。得益于“限外令”的取消，北上购置商办物业的香港客户成了深圳写字楼市场的一抹亮色。
“限外令”已执行16年。2007年7月发布的《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定，境外机构只能在深圳购买用于办公所需的商品写字楼，境外个人只能购买一套用于自住的商品房。
“香港客户在深圳商办市场一直扮演着重要角色，‘限外令’之前，中原工商铺成交比例中，香港客户一度超过50%。”中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，自2011年以来，深圳商办市场一直较为低迷，缺乏香港客户投资是重要的因素。
据时代周报记者了解，“限外令”执行期间，中原工商铺成交的香港客户占比锐减至10%。
2023年9月，“限外令”取消，深圳非住宅类的商业办公物业、商务公寓等对港澳居民放开，一举提高香港客户的入市积极性。
深圳中原工商铺部的成交数据显示，2023年，港人成交33宗、3.63亿元，相比2022年全年的17宗、3719万元，成交宗数接近翻倍，成交金额大幅提升876%。
一笔过亿的大宗交易，将港人投资热情推向高潮。深圳中原工商铺部写字楼一部总经理田慧介绍道，一名香港客户购入荣超经贸中心建面6043平方米的二手物业，交易金额超过2亿元。
田慧表示，购买深圳商办物业的香港客户，兼具自用与投资的需求。“纯投资意味着他们有运营能力，可以把回报率拉得更高。另外，这个价格确实很便宜，客户看好未来前景，以后可能加一点点价也能卖掉。”
第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文对时代周报记者分析道，真正出手的客群普遍有三个特点，“一是他们所处的是确定性较强的行业，二是他们在行业内处于相对领先地位，三是他们的业务规模和前景是相对可靠的。行业未来有成长空间，企业当下有比较明确的需求，所以当价格低到某个程度的时候，租和买的成本接近，他们就出手了。”
由于买家的特殊性，罗志文认为，香港“撤辣”并不会对港人投资内地商办物业产生太多影响。“在内地购买写字楼的客群，大多数是有实际的经营需要，是对内地的长期投资行为。‘撤辣’后，香港房地产会是一个并列的选项，不会导致北上资金完全回流。”
田慧认为，深圳宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，将令投资市场更活跃，预计2024年香港客户的比重会稳定增长。
写字楼价格跌回10年前
相比于住宅物业，深圳写字楼市场的调整更为剧烈。
来自深圳中原写字楼部的数据显示，2023年深圳三大核心区域——福田、罗湖、南山的写字楼租售单价，较历史最高值均有20%以上幅度的下滑，价格回到10年前。戴德梁行的数据也显示，截至2023年末，深圳甲级写字楼平均租金为186.5元/月/平方米，几乎回调至2013年的水平。
需求下滑的背景下，深圳三大核心区写字楼的买卖价格出现“3字头”。2023年，福田、罗湖、南山的写字楼平均成交价分别为4.2万元/平方米、3.1万元/平方米、5.0万元/平方米，分别较历史最高点下跌29%、22%、29%。
租金回调幅度更大，“供应大户”南山区的租赁价格重回“1字头”。福田、罗湖、南山的写字楼平均成交租金分别为222元/月/平方米、125元/月/平方米、146元/月/平方米，分别较历史最高点下跌42%、35%、32%。
位于南山的深圳科兴科学园，历史最高租金曾触及220元/月/平方米，2023年的平均租金为140元/月/平方米，降幅超过36%。
时代周报记者走访了解到，为了招租，写字楼业主不得不通过降租、赠送装修、延长免租期等手段招揽客户。一名负责科兴科学园招商的人士告诉时代周报记者，园区目前一二百平方米的小面积物业较为紧俏，大面积选择充足。一间200平方米的物业，报价约160元/月/平方米，扣除物管费则为140元/月/平方米，如果租约长，还有议价空间。
科兴科学园附近的一个全新写字楼项目，于2023年底启动招租，目前还有不少大面积物业在租，最低租金可以谈到100元/月/平方米。
“租金下跌本质是供需失衡的结果。”罗志文表示。
第一太平戴维斯统计数据显示，2023年，深圳共录得13个新项目入市，带来91.9万平方米供应。因内外部经济环境挑战犹存，多数租户普遍收紧预算，全年租赁需求处近年低位，空置率同比上升4个百分点至28.9%。鉴于企业租赁决策周期延长，业主普遍降租以增强吸引力，租金指数同比下降5.4%。
另一方面，主力客群发生结构性变化，跨区选址推动多中心格局形成，也对传统核心区的租金造成一定冲击。
“深圳是一个比较新的城市，很多商务区发展较快，交通、配套都很齐全，项目品质也不错，会稀释一部分核心区的客户。比如福田CBD的客户搬迁到车公庙，后海的客户搬迁到前海、超总。”罗志文表示。
当然，企业自身也有降本增效的需求。“一部分企业确实经营压力比较大，租约到期后从最核心的商圈搬到次核心商圈或中心区边缘。我们接触到的一些科技公司、制造业企业已经做出这样的选择。”罗志文进一步表示，当租户的选择增多，业主方会希望在不确定性的市场环境下留住支付能力较强的客户，所以也会主动减租。
对于写字楼市场未来的走向，业内的判断偏谨慎乐观。
“价格仍然有一定的下调压力。”罗志文表示。
第一太平戴维斯监测数据显示，2024年深圳写字楼预计新增供应达89万平方米，市场去化或随大规模新增供应而进一步承压。在此背景下，业主为实现预期去化目标将延续以价换量策略，平均租金预计于短期内保持下降趋势。
“大多数企业的增长不会是爆发式的，但每年都有一定体量的写字楼供应，加上存量规模不小，今年写字楼租金依然有一定的下行压力。但局部市场和项目跌幅将有所收窄至接近底部。”罗志文说。
“我自己的看法是没钱炒股怎么办，深圳写字楼最坏的时期已经过去了。”郑叔伦认为，目前深圳写字楼市场已经转向复苏，市场上开始有投资的需求，长期稳定的投资回报率吸引中长期投资客入场，随着各种政策利好因素不断释放，市场预期信心将逐步恢复。